Президент України Володимир Зеленський анонсував зниження ставки по іпотечних кредитах до 10-11% річних. На його думку, це можливо реалізувати вже до вересня поточного року, і НБУ і Уряду було доручено працювати над цим питанням. Одна з переслідуваних цілей цієї ініціативи – стимулювати тих, хто виїхав з країни українців повернутися на батьківщину. Наскільки можливо побачити таку ставку на іпотеку найближчим часом, ми поцікавилися у Президента Асоціації «Дніпровський банківський союз» Володимира Косюги.

Владимир Косюга

Володимир Косюга, Президент Асоціації «Дніпровський банківський союз»

– Як ви вважаєте, чи реально побачити у 2020 році іпотечні кредити під 10-11%?

– Ставку в 14,5% ми і зараз можемо побачити. Але подібні ініціативи – в адміністративному порядку щось знижувати/збільшувати або якийсь сектор економіки датувати – в моєму розумінні це не капіталістичні інструменти. Доки ресурси, доступні банку, по довжині і по вартості не відповідатимуть 10% річних в іпотеці, це слабо піддається реалізації.

Іпотечні кредити – це довгі кредити на 15, 20, 25, а в деяких країнах і 40 років. Щоб видавати їх, потрібно мати відповідні ресурси – такі депозити. Тобто, якщо кредит видається під 10%, то депозит потрібно приймати під 5-7% річних. А хто на сьогоднішній день понесе в банк внесок на 15 років під такі низькі відсотки? Ніхто.

Відповідно виникає питання, хто на себе візьме різницю між вартістю ресурсів і вартістю кредитів? Тому що робота банкірів потребує грошей. Є операційні витрати, накладні витрати, витрати, пов’язані з обслуговуванням кредиту. Це додає до вартості кредиту десь 3-3,5% річних. Хто на себе візьме ці витрати?

Тому я думаю, що в адміністративному порядку, напевно, таке можливо, і ми вже стикалися з подібними продуктами раніше. Було свого часу фінансування молодіжного будівництва. Тоді банк видавав кредит під 17%, а держава 15% компенсувала позичальнику. Грубо кажучи, виходило, що кредит людині був під 3%. Чим все це завершилось, ми всі знаємо ­– в один прекрасний момент у бюджеті не знайшлося необхідної суми грошей, і люди стали платити 17%. Це чітка ознака того, яким чином втручання держави може нашкодити ідеї. Із тих пір довіра до подібних продуктів досить низька.

– Ви вважаєте, що цю ініціативу теж чекає провал?

– Якщо у держави є додатковий ресурс, щоб субсидувати і фінансувати конкретний напрям економіки, то це повинно виглядати інакше. Повинні бути чітко описані джерела фінансування на запланований період. Тобто, ми маємо розуміти, звідки держава братиме фінансування на ці цілі протягом 20 років, щоб компенсувати банкам вищеописану різницю.

Знов-таки незрозуміло, чому ми знижуємо відсотки по кредитах тільки для іпотеки, якщо вже на те пішло? Чому, наприклад, бізнес має брати кредити під 18%, а в іпотеці це буде 10%? Особисто я вважаю, що більш важливо дати можливість бізнесу кредитуватися на свою поточну діяльність, щоб розвивати економіку, давати нові робочі місця, платити більше податків. Із цих податків буде збільшуватись бюджет, зміцниться гривня, і тоді ставки самі впадуть.

Я прихильник економічно виправданих інструментів. В принципі непогано, коли людям дають можливість придбати нову квартиру. Це стимулює будівельну галузь тощо. Але глобально це не змінює ситуації.

Якщо у людини є квартира, але їй ніде працювати, то вона не подужає і 10% кредитної ставки. Тому сильно пахне популізмом ця ініціатива.

Ситуація зараз дуже перекошена. З одного боку, 80% населення країни живе від зарплати до зарплати. А з іншого боку, обсяги житла, що зараз будується, перевищують рівень 2007 року, коли фіксувався бум іпотеки, і коли банки видавали її всім. У нас скорочується населення, люди виїжджають з країни, скорочуються промислове виробництво і кількість робочих місць, і при цьому у нас зростає кількість житла. Всі ці нові житлові квартали – хто їх заселятиме? Будь-яке будівництво врешті-решт повинно вийти на конкретного покупця і конкретного жителя. Тому я думаю, що це міхур, який свого часу може сильно вдарити по руках тих, хто купить квартири в кредит. Тому що, грубо кажучи, якщо сьогодні буде продаватися житло по $800 за квадратний метр, а в подальшому воно коштуватиме по $300 за квадратний метр, то немає сенсу погашати такий кредит. Сенс буде – віддати банку іпотеку.

– Значить, поки найменший відсоток по іпотеці, на який можуть розраховувати люди, це 14,5% річних?

– Не зовсім так. На сьогоднішній день є банки, які пропонують іпотеку за 14,5%. Але все індивідуально. Якщо забудовник працює з банком або сам готовий надавати розстрочку, то можна отримати і більш зручні умови.

Якщо ви готові заплатити більше 50% вартості первинного об’єкта, то будь-який банк із задоволенням укладе з вами договір. І ставка буде залежати від того, який у вашої сім’ї сукупний дохід і наскільки ви в змозі оплатити цей кредит.

На разі я зустрічав ставки під 14,5%. Це досить низька ставка. 10% не зустрічав. Може бути, хтось із держбанків дає такі кредити за якісь дуже індивідуальні продукти. Або можливо забудовник готовий взяти на себе частину відсотків і компенсувати їх банку. Але ці відсотки все одно будуть закладені в квадратний метр. Тобто, грубо кажучи, людина купить нерухомість не по $800 за квадратний метр, а за $1000. І виходить, що ці $200 будуть в розстрочку погашати дані відсотки. Чи краще від цього буде покупцеві? Складно сказати. Тому не можна говорити, що є ставка 10%, і по 14% не беріть. У кожному разі потрібно уважно вираховувати, щоб зрозуміти, яка пропозиція більш вигідна.

– Які ризики мають враховувати ті, хто все ж таки зважаться на іпотечне кредитування?

– У першу чергу необхідно звернути увагу на якість об’єкта. Дивіться на дозвільну документацію – чи є проектна документація, чи є дозволи на підключення до комунікацій. Тому що дуже великий відсоток житла будується партизанським способом. Зводиться коробка, продається, а потім нові власники змушені бігати по інстанціях і підключати собі світло, газ, воду. І робиться це все за свої кровні. Потрібно розуміти, що на будь-якому етапі будівництва ви несете ризик невводу будівлі в експлуатацію.

Друге – це, якщо ви берете квартиру в іпотеку, то тверезо оцініть, наскільки у вас достатній запас міцності, щоб своєчасно обслуговувати даний кредит.

Іпотечний кредит відрізняється від звичайного тим, що банк може в односторонньому порядку при простроченні платежу пред’явити право власності і забрати вашу квартиру. А далі від свого імені її продати. І в такій ситуації всі суди стануть на бік банку.

І ще один важливий момент – уважно читайте умови. Якщо в договорі кредитування вказано, що банк може змінювати процентну ставку в односторонньому порядку, то добре подумайте. Це сьогодні може бути 10%, а через три роки може бути 25%. І ви будете зобов’язані платити ці відсотки, оскільки підписали такий договір.

Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Loading...