Президент Украины Владимир Зеленский анонсировал снижение ставки по ипотечным кредитам до 10-11%. По его мнению, это возможно реализовать уже к сентябрю текущего года, и НБУ и Правительству была поручена работа над данным вопросом. Одна из преследуемых целей этой инициативы – стимулировать уехавших из страны украинцев вернуться на родину. Насколько возможна такая ипотека в ближайшее время, мы поинтересовались у Президента Ассоциации «Днепровский банковский союз» Владимира Косюги.

Владимир Косюга

Владимир Косюга, Президент Ассоциации «Днепровский банковский союз»

– Как вы считаете, реально ли увидеть в 2020 году ипотечные кредиты под 10-11%?

– Ставку в 14,5% мы и сейчас можем увидеть. Но подобные инициативы – в административном порядке что-то снижать/увеличивать или какой-то сектор экономики датировать – в моем понимании это не капиталистические инструменты. До тех пор, пока ресурсы, доступные банку, по длине и по стоимости не будут соответствовать 10% годовых в ипотеке, это слабо реализуемо.

Ипотека – это длинные кредиты на 15, 20, 25, а в некоторых странах и 40 лет. Чтобы выдавать их, нужно иметь соответствующие ресурсы – такие депозиты. То есть, если кредит выдается под 10%, то депозит нужно принимать под 5-7% годовых. А кто на сегодняшний день понесет в банк вклад на 15 лет под такие низкие проценты? Никто.

Соответственно возникает вопрос, кто на себя возьмет разницу между стоимостью ресурсов и стоимостью кредитов? Потому что работа банкиров стоит денег. Есть операционные расходы, накладные расходы, расходы, связанные с обслуживанием кредита. Это добавляет к стоимости кредита где-то 3-3,5% годовых. Кто на себя возьмет эти расходы?

Поэтому я думаю, что в административном порядке, наверное, такая ипотека возможна, и мы уже сталкивались с подобными продуктами ранее. Было в свое время финансирование молодежного строительства. Тогда банк выдавал кредит под 17%, а государство 15% компенсировало заемщику. Грубо говоря, выходило, что кредит человеку был под 3%. Чем это все закончилось, мы все знаем – в один прекрасный момент в бюджете не оказалось необходимой суммы денег, и люди стали платить 17%. Это четкий признак того, каким образом вмешательство государства может навредить идее. С тех пор доверие к подобным продуктам достаточно низкое.

– Вы считаете, что эту инициативу тоже ждет провал?

– Если у государства есть дополнительный ресурс, чтобы субсидировать и финансировать конкретное направление экономики, то это должно выглядеть иначе. Должны быть четко описаны источники финансирования на планируемый период. То есть, мы должны понимать, откуда государство будет брать финансирование на эти цели в течение 20 лет, чтобы компенсировать банкам вышеописанную разницу.

Опять же непонятно, почему мы снижаем проценты по кредитам только для ипотеки, если уж на то пошло? Почему, например, бизнес должен брать кредиты под 18%, а в ипотеке это будет 10%? Лично я считаю, что важнее дать возможность бизнесу кредитоваться на свою текущую деятельность, чтобы развивать экономику, давать новые рабочие места, платить больше налогов. Из этих налогов будет нарастать бюджет, укрепится гривна, и тогда ставки сами упадут.

Я сторонник экономически оправданных инструментов. В принципе неплохо, когда людям дают возможность приобрести новую квартиру. Это подстегнет строительную отрасль и так далее. Но глобально это не меняет ситуацию.

Если у человека есть квартира, но ему негде работать, то он не потянет и 10% кредитной ставки. Потому сильно попахивает популизмом эта инициатива.

Ситуация сейчас очень перекошена. С одной стороны, 80% населения страны живет от зарплаты до зарплаты. А с другой стороны, объемы возводимого сейчас жилья превышают уровень 2007 года, когда был бум ипотеки, и когда банки выдавали ее всем. У нас сокращается население, люди выезжают из страны, сокращается промпроизводство и количество рабочих мест, и при этом у нас растет количество жилья. Все эти новые жилые кварталы – кто их заселять будет? Любое строительство в конечном итоге должно выйти на конкретного покупателя и конкретного жителя.

Поэтому я думаю, что это пузырь, который в свое время может сильно ударить по рукам тех, кто купит квартиры в кредит. Потому что, грубо говоря, если сегодня будет продаваться жилье по $800 за квадратный метр, а в дальнейшем оно будет стоить по $300 за квадратный метр, то нет смысла погашать такой кредит. Смысл будет – отдать банку ипотеку.

– Значит, пока самый малый процент по ипотеке, на который могут рассчитывать люди, это 14,5% годовых?

– Не совсем так. На сегодняшний день есть банки, которые предлагают ипотеку за 14,5%. Но все индивидуально. Если застройщик работает с банком или сам готов давать рассрочку, то можно получить и более удобные условия.

Если вы готовы заплатить больше 50% стоимости первичного объекта, то любой банк с удовольствием заключит с вами договор. И ставка будет зависеть от того, какой у вашей семьи совокупный доход и насколько вы в состоянии оплатить этот кредит.

Пока я встречал ставки под 14,5%. Это достаточно низкая ставка. 10% не встречал. Может быть, кто-то из госбанков дает такие кредиты по каким-то очень индивидуальным продуктам. Или может быть застройщик готов взять на себя часть процентов и компенсировать их банку. Но эти проценты все равно будут заложены в квадратный метр. То есть, грубо говоря, человек купит недвижимость не по $800 за квадратный метр, а по $1000. И получается, что эти $200 будут в рассрочку погашать данные проценты. Лучше ли от этого будет покупателю? Сложно сказать. Поэтому нельзя говорить, что есть ставка 10%, и по 14% не берите. В каждом случае нужно внимательно считать, чтобы понять, какое предложение в конечном итоге более выгодно.

– Какие риски должны учитывать те, кто все же решится на ипотечное кредитование?

– В первую очередь необходимо обратить внимание на качество объекта. Смотрите на разрешительную документацию – есть ли проектная документация, есть ли разрешения на подключение к коммуникациям. Потому что очень большой процент жилья строится партизанским способом. Возводится коробка, продается, а потом новые собственники вынуждены бегать по инстанциям и подключать себе свет, газ, воду. И делается это все за свои кровные. Нужно понимать, что на любом этапе строительства вы несете риски неввода здания в эксплуатацию.

Второе – это, если вы берете квартиру в ипотеку, то трезво оцените, насколько у вас достаточный запас прочности, чтобы своевременно обслуживать данный кредит.

Ипотечный кредит отличается от обычного тем, что банк может в одностороннем порядке при просрочке платежа предъявить право собственности и забрать вашу квартиру. А далее от своего имени ее продать. И в такой ситуации все суды встанут на сторону банка.

И еще один важный момент – внимательно читайте условия. Если в договоре кредитования указано, что банк может изменять процентную ставку в одностороннем порядке, то задумайтесь. Это сегодня может быть 10%, а через три года может быть 25%. И вы будете обязаны платить эти проценты, поскольку подписали такой договор.

Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...